1. Chưa có gì (vùng quê yên bình).
2. Có thông tin từ vĩ mô (ảnh hưởng bởi các yếu tố ngành, định hướng phát triển của quốc gia, vùng, tỉnh).
3. Có dự kiến quy hoạch phân khu, quy hoạch của tỉnh, huyện (sân sau của các sếp mua ở đây).
4. Thông tin quy hoạch được truyền trong nội bộ, các sở ban ngành (cá mập mua ở đây).
5. Thông tin len lỏi ra ngoài, người dân bắt đầu mập mờ có thông tin. (Vài anh nhanh nhạy mua ở đây).
6. Thông tin bung ra, báo đài, tivi, truyền thông
(Đa số anh em lướt sóng lao vào đây).
7. Đội sales bơm thổi, truyền thông (lùa 1 số anh em ở đây).
8. Cá mập rút, các sếp ra hàng hết (anh em đu đỉnh ở đây).
Ngoài ra trong 1 giai đoạn phát triển. Sẽ có vùng bđs không đi được đủ 8 bước. Có thể nó bị treo, hủy, hay lý do nào khác.
* Để diễn giải cho các giai đoạn, mình diễn giải như sau
Giai đoạn 1. Thì nó vốn chưa có gì, nên k nói.
Giai đoạn 2. Ảnh hưởng bởi vĩ mô, yếu tố ngành. Định hướng phát triển.
- nếu nhìn lại giai đoạn 2013-2019. Khi đó chủ trương phát triển du lịch " Du lịch là kinh tế mũi nhọn" đây là chủ trương tầm quốc gia, và dĩ diên bđs du lịch bùng nổ giai đoạn này.
- Giai đoạn bây giờ thì lại khác chủ trương là "Công nghiệp hóa- hiện đại hóa đất nước" . Lần lượt các khu công nghiệp mọc lên và bđs công nghiệp hưởng lợi. Đây gọi ảnh hưởng từ chính sách vĩ mô.
Giai đoạn 3. Dự kiến quy hoạch, phân khu, quy hoạch dự án.
- Ví dụ gần đây nhất là dự kiến quy hoạch sân bay vùng thủ đô sân bay thứ 2.
- Trước 1 chút là dự kiến quy hoạch phân khu Sông Hồng.
- Dự kiến quy hoạch sân bay Cao Bằng
Nói là dự kiến. Mà nó nằm ở đâu thì các sếp quyết định, nên mình mới nói sân sau Sếp sẽ vào giai đoạn này.
Giai đoạn 4. Thông tin quy hoạch truyền trong nội bộ.
- Có nghĩa là có đồn đoán ở chỗ nào, Các tập đoàn lớn, cá mập họ sẽ có thông tin trước và sẽ mua đón đầu ở đây. Cá mập xịn thân quen với quan chức, chứ k phải lắm tiền là cá mập.
Giai đoạn 5.
Cá mập họ sẽ để dò rỉ thông tin ra ngoài. 1 số anh em nhạy bén, phân tích thị trường chắt lọc thông tin và sẽ vào giai đoạn này.
Giai đoạn 6.Dự án được công bố.
- Lúc này là giai đoạn công bố dự án. Các báo đài, truyền thông đưa tin rộng rãi. Và đa số người mua mới biết đến địa điểm này, họ bắt đầu đọc báo, tìm hiểu và mua ở đây. Lúc này cá mập nằm chờ sẵn rồi
Giai đoạn 7. Sale bơm thổi
Các sale kéo về, các công ty bđs sẽ lấy hàng và chào bán. Đây là giai đoạn bơm thổi vì lượng người quan tâm tăng mạnh, dòng tiền vào nhiều. Các nhà đầu tư lướt sóng sẽ vào cuộc khi dòng tiền ồ ạt đổ vào.
Giai đoạn 8. Giai đoạn đu đỉnh. Khi các sếp và cá mập ra hàng xong.
=>. Đây là giai đoạn phát triển của 1 bđs thường thấy. Tuy nhiên sẽ có những dự án của cá nhân, tập đoàn xin đất để làm, nhưng nhìn chung nó không khác nhau là mấy. Do tư nhân họ tự xây dựng, nên loại hình này nó thường phát triển tính từ giai đoạn 3 trở đi, nghĩa là tập đoàn xin làm dự án tại đâu đó. Và sếp tại địa phương đó đương nhiên nắm được, đây là giai đoạn sân sau sếp vào trước.
2. Có thông tin từ vĩ mô (ảnh hưởng bởi các yếu tố ngành, định hướng phát triển của quốc gia, vùng, tỉnh).
3. Có dự kiến quy hoạch phân khu, quy hoạch của tỉnh, huyện (sân sau của các sếp mua ở đây).
4. Thông tin quy hoạch được truyền trong nội bộ, các sở ban ngành (cá mập mua ở đây).
5. Thông tin len lỏi ra ngoài, người dân bắt đầu mập mờ có thông tin. (Vài anh nhanh nhạy mua ở đây).
6. Thông tin bung ra, báo đài, tivi, truyền thông
(Đa số anh em lướt sóng lao vào đây).
7. Đội sales bơm thổi, truyền thông (lùa 1 số anh em ở đây).
8. Cá mập rút, các sếp ra hàng hết (anh em đu đỉnh ở đây).
Ngoài ra trong 1 giai đoạn phát triển. Sẽ có vùng bđs không đi được đủ 8 bước. Có thể nó bị treo, hủy, hay lý do nào khác.
* Để diễn giải cho các giai đoạn, mình diễn giải như sau
Giai đoạn 1. Thì nó vốn chưa có gì, nên k nói.
Giai đoạn 2. Ảnh hưởng bởi vĩ mô, yếu tố ngành. Định hướng phát triển.
- nếu nhìn lại giai đoạn 2013-2019. Khi đó chủ trương phát triển du lịch " Du lịch là kinh tế mũi nhọn" đây là chủ trương tầm quốc gia, và dĩ diên bđs du lịch bùng nổ giai đoạn này.
- Giai đoạn bây giờ thì lại khác chủ trương là "Công nghiệp hóa- hiện đại hóa đất nước" . Lần lượt các khu công nghiệp mọc lên và bđs công nghiệp hưởng lợi. Đây gọi ảnh hưởng từ chính sách vĩ mô.
Giai đoạn 3. Dự kiến quy hoạch, phân khu, quy hoạch dự án.
- Ví dụ gần đây nhất là dự kiến quy hoạch sân bay vùng thủ đô sân bay thứ 2.
- Trước 1 chút là dự kiến quy hoạch phân khu Sông Hồng.
- Dự kiến quy hoạch sân bay Cao Bằng
Nói là dự kiến. Mà nó nằm ở đâu thì các sếp quyết định, nên mình mới nói sân sau Sếp sẽ vào giai đoạn này.
Giai đoạn 4. Thông tin quy hoạch truyền trong nội bộ.
- Có nghĩa là có đồn đoán ở chỗ nào, Các tập đoàn lớn, cá mập họ sẽ có thông tin trước và sẽ mua đón đầu ở đây. Cá mập xịn thân quen với quan chức, chứ k phải lắm tiền là cá mập.
Giai đoạn 5.
Cá mập họ sẽ để dò rỉ thông tin ra ngoài. 1 số anh em nhạy bén, phân tích thị trường chắt lọc thông tin và sẽ vào giai đoạn này.
Giai đoạn 6.Dự án được công bố.
- Lúc này là giai đoạn công bố dự án. Các báo đài, truyền thông đưa tin rộng rãi. Và đa số người mua mới biết đến địa điểm này, họ bắt đầu đọc báo, tìm hiểu và mua ở đây. Lúc này cá mập nằm chờ sẵn rồi
Giai đoạn 7. Sale bơm thổi
Các sale kéo về, các công ty bđs sẽ lấy hàng và chào bán. Đây là giai đoạn bơm thổi vì lượng người quan tâm tăng mạnh, dòng tiền vào nhiều. Các nhà đầu tư lướt sóng sẽ vào cuộc khi dòng tiền ồ ạt đổ vào.
Giai đoạn 8. Giai đoạn đu đỉnh. Khi các sếp và cá mập ra hàng xong.
=>. Đây là giai đoạn phát triển của 1 bđs thường thấy. Tuy nhiên sẽ có những dự án của cá nhân, tập đoàn xin đất để làm, nhưng nhìn chung nó không khác nhau là mấy. Do tư nhân họ tự xây dựng, nên loại hình này nó thường phát triển tính từ giai đoạn 3 trở đi, nghĩa là tập đoàn xin làm dự án tại đâu đó. Và sếp tại địa phương đó đương nhiên nắm được, đây là giai đoạn sân sau sếp vào trước.
Đính kèm
-
186.jpg
